SCI à l'IR ou à l'IS
Ta SCI : à l'impôt sur le revenu ou à l'impôt sur les sociétés ?
Les impôts d'une SCI année par année, puis à la revente, à l'impôt sur le revenu et à l'impôt sur les sociétés.
Exemple, calculé avec les valeurs déjà remplies. Mets tes chiffres : le résultat suit.
Ce que la SCI à l'IR te fait économiser sur 20 ans, revente comprise
33 114 €
Impôts au total : 95 537 € à l'IR, 128 651 € à l'IS. Pendant la location, l'IS paie 1 206 € contre 90 185 € à l'IR.
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En vrai
Le détail du calcul
SCI à l'IR
- Impôt et prélèvements sur les loyers, 20 ans
- − 90 185 €
- Prix de revente estimé
- 404 057 €
- Plus-value Écart entre le prix de vente et le prix d'achat d'un bien.
- 36 057 €
- Abattement Somme retirée d'un revenu ou d'un héritage avant de calculer l'impôt. pour durée (impôt / prélèvements)
- 90 % / 24,8 %
- Impôt sur la plus-value
- − 5 352 €
- Total
- 95 537 €
SCI à l'IS
- Impôts sur les bénéfices, 20 ans
- − 1 206 €
- Amortissement Part du prix d'un bien déduite chaque année, pour tenir compte de son usure. déduits
- 183 033 €
- Valeur restant au bilan
- 139 967 €
- Plus-value taxée (sans abattement)
- 264 090 €
- IS Impôt sur les sociétés : 15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice pour les PME, 25 % au-delà. sur la plus-value
- − 61 772 €
- Flat tax (PFU) Prélèvement forfaitaire unique de 31,4 % en 2026 sur les revenus du capital : 12,8 % d'impôt et 18,6 % de prélèvements sociaux. pour sortir l'argent
- − 65 673 €
- Total
- 128 651 €
Impôt sur les loyers, année par année
| Année | Loyers | SCI à l'IR | SCI à l'IS |
|---|---|---|---|
| 1 | 16 000 € | 1 836 € | 0 € |
| 2 | 16 240 € | 2 072 € | 0 € |
| 3 | 16 484 € | 2 315 € | 0 € |
| 4 | 16 731 € | 2 564 € | 0 € |
| 5 | 16 982 € | 2 821 € | 0 € |
| 6 | 17 237 € | 3 084 € | 0 € |
| 7 | 17 495 € | 3 355 € | 0 € |
| 8 | 17 758 € | 3 634 € | 0 € |
| 9 | 18 024 € | 3 921 € | 0 € |
| 10 | 18 294 € | 4 215 € | 0 € |
| 11 | 18 569 € | 4 519 € | 0 € |
| 12 | 18 847 € | 4 831 € | 0 € |
| 13 | 19 130 € | 5 152 € | 0 € |
| 14 | 19 417 € | 5 482 € | 0 € |
| 15 | 19 708 € | 5 822 € | 0 € |
| 16 | 20 004 € | 6 171 € | 0 € |
| 17 | 20 304 € | 6 531 € | 0 € |
| 18 | 20 608 € | 6 902 € | 0 € |
| 19 | 20 917 € | 7 283 € | 139 € |
| 20 | 21 231 € | 7 675 € | 1 066 € |
À l'IR, un montant négatif est une baisse de ton impôt grâce au déficit foncier.
À l'IS, l'amortissement allège l'impôt chaque année, mais il revient dans la plus-value à la revente, sans abattement pour la durée de détention. À l'IR, la plus-value n'est plus soumise à l'impôt sur le revenu après 22 ans.
Et maintenant ?
Comment ça marche
Ce que c'est
Une société civile immobilière possède le bien, et toi des parts. Il faut au moins 2 associés. Elle sert à acheter à plusieurs sans se bloquer, et à transmettre petit à petit : chaque parent peut donner 100 000 euros de parts à chaque enfant tous les 15 ans.
À l'impôt sur le revenu
C'est le régime par défaut. Chaque associé déclare sa part des loyers comme des revenus fonciers, à sa tranche plus 17,2 %. À la revente, la Plus-value Écart entre le prix de vente et le prix d'achat d'un bien. baisse avec les années, et l'impôt sur le revenu disparaît après 22 ans.
À l'impôt sur les sociétés
La SCI Société civile immobilière, créée pour détenir un bien immobilier. déduit chaque année une partie du prix du bien, l'Amortissement Part du prix d'un bien déduite chaque année, pour tenir compte de son usure., et paie très peu d'impôt sur les loyers. Le piège est à la revente : tout l'amortissement revient dans la plus-value, sans aucune réduction pour les années de détention. Et sortir l'argent de la SCI coûte la Flat tax (PFU) Prélèvement forfaitaire unique de 31,4 % en 2026 sur les revenus du capital : 12,8 % d'impôt et 18,6 % de prélèvements sociaux..
Ce qu'il faut retenir
L'IR sert à gérer à plusieurs et à transmettre. L'IS Impôt sur les sociétés : 15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice pour les PME, 25 % au-delà. sert à toucher des loyers peu taxés, si on ne compte pas revendre. Le simulateur additionne tout, location et revente, pour que tu voies lequel gagne avec tes chiffres.
Questions fréquentes
SCI à l'IR ou à l'IS : laquelle choisir ?
L'IS taxe peu les loyers grâce à l'amortissement, mais l'amortissement revient dans la plus-value à la revente, sans abattement pour durée. L'IR sert à transmettre et à garder longtemps : après 22 ans, plus d'impôt sur la plus-value.
Peut-on amortir par composants ?
Oui, à l'IS. Le simulateur propose une répartition indicative (gros œuvre, façade, installations, agencements), à adapter avec ton expert-comptable.
Hypothèses et sources
Hypothèses utilisées
Règles fiscales et sociales de novembre 2026.
- SCI Société civile immobilière, créée pour détenir un bien immobilier. à l'IR : revenus fonciers au réel, taxés à ta tranche + 17,2 % de Prélèvements sociaux CSG, CRDS et prélèvement de solidarité sur les revenus du capital : 18,6 % en 2026 (17,2 % pour les loyers et l'assurance-vie). ; déficit hors intérêts imputable sur le revenu global jusqu'à 10 700 € par an, le reste reporté.
- SCI à l'IS Impôt sur les sociétés : 15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice pour les PME, 25 % au-delà. : Amortissement Part du prix d'un bien déduite chaque année, pour tenir compte de son usure. linéaire du bâti et des frais sur 30 ans, déficits reportés ; IS 2026 de 15 % jusqu'à 42 500 €, 25 % au-delà.
- Revente à l'IR : Plus-value Écart entre le prix de vente et le prix d'achat d'un bien. des particuliers (19 % + 17,2 %), Abattement Somme retirée d'un revenu ou d'un héritage avant de calculer l'impôt. pour durée de détention, frais réels ou forfait de 7,5 %, forfait travaux de 15 % après 5 ans, surtaxe au-delà de 50 000 €.
- Revente à l'IS : plus-value professionnelle = prix − valeur au bilan ; sortie de l'argent à la Flat tax (PFU) Prélèvement forfaitaire unique de 31,4 % en 2026 sur les revenus du capital : 12,8 % d'impôt et 18,6 % de prélèvements sociaux. de 31,4 %.
- Prix, loyers et charges suivent la même hausse annuelle. Comptabilité de la SCI à l'IS non comptée.
Sources : impots.gouv.fr/…/location-vide-de-meublesentreprendre.service-public.gouv.fr/…/F23575service-public.gouv.fr/…/F10864service-public.gouv.fr/…/F2329