Location nue : micro-foncier ou réel
Tu loues vide : combien il te reste après impôt ?
L'impôt sur les loyers d'un logement vide, au micro-foncier et au réel.
Exemple, calculé avec les valeurs déjà remplies. Mets tes chiffres : le résultat suit.
Ce qui te reste des loyers, au réel
4 224 €
Micro-foncier : 3 965 € d'impôt. Réel : 3 776 €.
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En vrai
Le détail du calcul
Micro-foncier
- Loyers
- 12 000 €
- Abattement Somme retirée d'un revenu ou d'un héritage avant de calculer l'impôt. de 30 %
- − 3 600 €
- Revenu taxé
- 8 400 €
- Impôt (30 %) et prélèvements (17,2 %)
- − 3 965 €
Réel
- Loyers
- 12 000 €
- Charges
- − 2 500 €
- Intérêts
- − 1 500 €
- Résultat
- 8 000 €
- Déficit déduit de ton revenu global
- 0 €
- Déficit reporté sur tes loyers futurs
- 0 €
- Impôt et prélèvements
- − 3 776 €
Le réel vaut le coup dès que tes charges et intérêts dépassent 30 % des loyers. Choisi, il t'engage pour 3 ans.
Et maintenant ?
Comment ça marche
Le micro-foncier
Jusqu'à 15 000 euros de loyers par an, le fisc retire 30 % pour tes charges, sans justificatif. Le reste s'ajoute à tes revenus, taxé à ta tranche, plus 17,2 % de Prélèvements sociaux CSG, CRDS et prélèvement de solidarité sur les revenus du capital : 18,6 % en 2026 (17,2 % pour les loyers et l'assurance-vie)..
Le réel
Tu déduis tes vraies charges : taxe foncière, assurance, gestion, travaux d'entretien, intérêts d'emprunt. S'il y a un déficit hors intérêts, il réduit ton revenu global jusqu'à 10 700 euros par an. Le reste se reporte sur tes loyers des 10 années suivantes.
Lequel choisir
Le réel gagne dès que tes charges et tes intérêts dépassent 30 % des loyers. Choisi, il t'engage pour 3 ans.
Questions fréquentes
Quand choisir le réel en location vide ?
Dès que tes charges et tes intérêts dépassent 30 % de tes loyers, ou au-delà de 15 000 € de loyers par an.
Qu'est-ce que le déficit foncier ?
Quand tes charges hors intérêts dépassent tes loyers, jusqu'à 10 700 € de déficit réduisent ton revenu global. Le reste se reporte sur tes loyers des 10 années suivantes.
Hypothèses et sources
Hypothèses utilisées
Règles fiscales et sociales de novembre 2026.
- Micro-foncier Régime simple de la location vide jusqu'à 15 000 € de loyers par an : le fisc retire 30 % pour les charges, sans justificatif. : jusqu'à 15 000 € de loyers, Abattement Somme retirée d'un revenu ou d'un héritage avant de calculer l'impôt. de 30 %.
- Réel : charges, travaux d'entretien et intérêts déduits ; déficit hors intérêts imputable sur le revenu global jusqu'à 10 700 € par an (21 400 € pour certains travaux de rénovation énergétique payés jusqu'à fin 2027), le reste reporté 10 ans sur les revenus fonciers.
- Revenus fonciers : ta tranche d'impôt + 17,2 % de Prélèvements sociaux CSG, CRDS et prélèvement de solidarité sur les revenus du capital : 18,6 % en 2026 (17,2 % pour les loyers et l'assurance-vie). en 2026 (ils ne sont pas passés à 18,6 %).
Sources : impots.gouv.fr/…/location-vide-de-meublesservice-public.gouv.fr/…/F2329