LMNP : micro-BIC ou réel
Tu loues meublé : micro-BIC ou régime réel ?
Ton impôt sur les loyers d'un meublé au micro-BIC et au réel, année par année, puis à la revente.
Exemple, calculé avec les valeurs déjà remplies. Mets tes chiffres : le résultat suit.
Ce que le réel te fait économiser sur 15 ans, revente comprise
15 971 €
Micro-BIC : 2 430 € d'impôt par an. Réel : 25 € la 1re année. À la revente, le réel ajoute 16 773 € d'impôt sur la plus-value.
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En vrai
Le détail du calcul
La 1re année au réel
- Loyers
- 10 000 €
- Charges et intérêts
- − 3 000 €
- Amortissement Part du prix d'un bien déduite chaque année, pour tenir compte de son usure. déduit
- − 6 949 €
- Revenu taxé
- 51 €
- Impôt et prélèvements (48,6 %)
- − 25 €
La 1re année au micro-BIC
- Loyers
- 10 000 €
- Abattement Somme retirée d'un revenu ou d'un héritage avant de calculer l'impôt. de 50 %
- − 5 000 €
- Revenu taxé
- 5 000 €
- Impôt et prélèvements
- − 2 430 €
À la revente, après 15 ans
- Amortissements déduits, réintégrés
- 91 375 €
- Plus-value Écart entre le prix de vente et le prix d'achat d'un bien. au micro
- 0 €
- Impôt au micro
- − 0 €
- Plus-value au réel
- 76 375 €
- Impôt au réel
- − 16 773 €
Année par année
| Année | Impôt micro-BIC | Impôt au réel | Amortissement en réserve |
|---|---|---|---|
| 1 | 2 430 € | 25 € | 0 € |
| 2 | 2 430 € | 25 € | 0 € |
| 3 | 2 430 € | 25 € | 0 € |
| 4 | 2 430 € | 25 € | 0 € |
| 5 | 2 430 € | 25 € | 0 € |
| 6 | 2 430 € | 25 € | 0 € |
| 7 | 2 430 € | 25 € | 0 € |
| 8 | 2 430 € | 441 € | 0 € |
| 9 | 2 430 € | 441 € | 0 € |
| 10 | 2 430 € | 441 € | 0 € |
| 11 | 2 430 € | 441 € | 0 € |
| 12 | 2 430 € | 441 € | 0 € |
| 13 | 2 430 € | 441 € | 0 € |
| 14 | 2 430 € | 441 € | 0 € |
| 15 | 2 430 € | 441 € | 0 € |
Au réel, l'amortissement ne peut pas créer de déficit : ce qui dépasse se garde pour les années suivantes. Depuis le 15/02/2025, l'amortissement déduit réduit le prix d'achat retenu à la revente.
Et maintenant ?
Comment ça marche
Ce que c'est
Le loueur en meublé non professionnel loue un logement équipé pour y vivre, sans en faire son métier. Il choisit entre deux régimes.
Le micro-BIC
Le plus simple. Pour une location à l'année, le fisc retire la moitié des loyers, jusqu'à 83 600 euros. Pour un meublé de tourisme non classé, il ne retire que 30 %, jusqu'à 15 000 euros.
Le réel
Tu retires tes vraies charges, puis l'Amortissement Part du prix d'un bien déduite chaque année, pour tenir compte de son usure. : l'usure du logement, comptée comme une dépense. L'amortissement ne peut pas créer de perte, mais ce qui dépasse se garde pour les années suivantes. Souvent, presque rien n'est taxé pendant des années.
La revente
Depuis février 2025, l'amortissement déduit revient dans le calcul de la Plus-value Écart entre le prix de vente et le prix d'achat d'un bien.. Le simulateur l'ajoute, pour que tu compares le régime sur toute la durée, revente comprise. Le budget 2027, en débat, veut plafonner l'amortissement : il n'est pas appliqué ici.
Questions fréquentes
Micro-BIC ou réel en LMNP ?
Le réel déduit tes charges et l'amortissement, souvent jusqu'à ne presque rien taxer. Le micro retire 50 % des loyers pour une location à l'année, 30 % pour un meublé de tourisme non classé.
Que change la réintégration des amortissements ?
Depuis le 15/02/2025, l'amortissement déduit au réel réduit le prix d'achat retenu à la revente : la plus-value taxée grossit d'autant. Les abattements pour durée de détention s'appliquent quand même.
Hypothèses et sources
Hypothèses utilisées
Règles fiscales et sociales de novembre 2026.
- Micro-BIC Régime simple de la location meublée et des petits commerces : le fisc retire un abattement forfaitaire (50 % des loyers pour une location à l'année) au lieu de tes vraies charges. 2026 : Abattement Somme retirée d'un revenu ou d'un héritage avant de calculer l'impôt. de 50 % jusqu'à 83 600 € de loyers (meublé loué à l'année).
- Impôt à ta tranche + Prélèvements sociaux CSG, CRDS et prélèvement de solidarité sur les revenus du capital : 18,6 % en 2026 (17,2 % pour les loyers et l'assurance-vie). de 18,6 % sur les revenus de location meublée en 2026 (estimation d'après la fiche officielle F2329).
- Réel : Amortissement Part du prix d'un bien déduite chaque année, pour tenir compte de son usure. linéaire du logement et des frais sur 30 ans (hors terrain), des meubles sur 7 ans ; déficit reporté sur les revenus meublés.
- Revente : Plus-value Écart entre le prix de vente et le prix d'achat d'un bien. des particuliers (19 % + 17,2 %), abattements pour durée, frais réels ou forfait de 7,5 %, forfait travaux de 15 % après 5 ans, surtaxe ; au réel, les amortissements du logement déduits sont retranchés du prix d'achat (ventes depuis le 15/02/2025).
- Loyers et charges constants. Exceptions possibles (résidences étudiantes, seniors) non appliquées. Le plafonnement prévu par le budget 2027, en débat, n'est pas appliqué.
Sources : service-public.gouv.fr/…/F32744service-public.gouv.fr/…/F10864service-public.gouv.fr/…/F2329