Démembrement et donation
Donner la nue-propriété fait-il baisser les droits ?
Les droits sur une donation en nue-propriété, face à une transmission au décès.
Exemple, calculé avec les valeurs déjà remplies. Mets tes chiffres : le résultat suit.
Droits économisés grâce au démembrement
32 000 €
Donation de la nue-propriété aujourd'hui : 26 194 € de droits. Sans donation, au décès dans 20 ans : 58 194 €.
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En vrai
Le détail du calcul
La donation aujourd'hui
- Valeur du bien
- 400 000 €
- Usufruit Droit d'habiter un bien ou d'en toucher les loyers. gardé (40 % à 65 ans)
- − 160 000 €
- Nue-propriété Propriété d'un bien sans pouvoir l'habiter ni en toucher les loyers. donnée (60 %)
- 240 000 €
- Par enfant et par parent
- 240 000 €
- Abattement Somme retirée d'un revenu ou d'un héritage avant de calculer l'impôt. par enfant et par parent
- 100 000 €
- Droits au total
- − 26 194 €
Au décès
- Avec la donation : l'usufruit s'éteint
- 0 €
- Hausse de valeur transmise sans droits
- 0 €
- Sans donation, valeur dans 20 ans
- 400 000 €
- Droits de succession Impôt payé par chaque héritier sur la part qu'il reçoit.
- − 58 194 €
Une donation est définitive. Le parent ne peut plus vendre seul. L'enfant ne peut ni habiter ni louer le bien avant le décès. Plus on attend, moins c'est intéressant : à 85 ans, la nue-propriété vaut déjà 80 %.
Et maintenant ?
Comment ça marche
Ce que c'est
Tu coupes la propriété en deux. Tu gardes l'Usufruit Droit d'habiter un bien ou d'en toucher les loyers., le droit d'habiter ou de toucher les loyers. Tu donnes la Nue-propriété Propriété d'un bien sans pouvoir l'habiter ni en toucher les loyers. à ton enfant.
Le barème
Le fisc fixe la valeur de la nue-propriété selon l'âge de l'usufruitier. À 65 ans, elle vaut 60 % du bien. À 85 ans, déjà 80 %. Tu ne paies des droits que sur ce que tu donnes, après l'Abattement Somme retirée d'un revenu ou d'un héritage avant de calculer l'impôt. de 100 000 euros.
Le plus important
Au décès, l'usufruit s'éteint. L'enfant devient plein propriétaire sans aucun droit, même si le bien a pris de la valeur. Mais la donation est définitive : tu ne peux plus vendre seul.
Questions fréquentes
Combien vaut la nue-propriété ?
Elle dépend de l'âge de l'usufruitier : 60 % du bien à 65 ans, 80 % à 85 ans.
Que se passe-t-il au décès ?
L'usufruit s'éteint et l'enfant devient plein propriétaire sans aucun droit, même si le bien a pris de la valeur.
Hypothèses et sources
Hypothèses utilisées
Règles fiscales et sociales de novembre 2026.
- Barème de l'article 669 du CGI : Usufruit Droit d'habiter un bien ou d'en toucher les loyers. de 90 % avant 21 ans à 10 % après 91 ans, par tranches de 10 ans.
- Barème 2026 en ligne directe : 5 % jusqu'à 8 072 €, 10 % jusqu'à 12 109 €, 15 % jusqu'à 15 932 €, 20 % jusqu'à 552 324 €, 30 % jusqu'à 902 838 €, 40 % jusqu'à 1 805 677 €, 45 % au-delà. Abattement Somme retirée d'un revenu ou d'un héritage avant de calculer l'impôt. de 100 000 € par parent et par enfant, supposé non utilisé.
- Au décès de l'usufruitier, la réunion de l'usufruit à la Nue-propriété Propriété d'un bien sans pouvoir l'habiter ni en toucher les loyers. ne donne lieu à aucun droit.
- Comparaison : même bien, revalorisé chaque année, transmis au décès en pleine propriété. Frais de notaire non comptés.
Sources : bofip.impots.gouv.fr/…/2323-PGP.htmlservice-public.gouv.fr/…/F14203